Reconstituirea dreptului de proprietate prin Legea nr. 87/2020

Cum pot deținătorii de construcții să primească terenul aferent, inclusiv curțile și grădinile din jurul construcțiilor?

În ultimii ani, Legea nr. 18/1991 a suferit o serie de modificări prin diverse acte normative. Printre acestea enumerăm Legea nr. 231/2018, Legea nr. 105/2019 și Legea nr. 87/2020.

Prin Legea 87/2020 publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 551 din 25 iunie 2020, cumpărătorii de locuințe și / sau anexe gospodărești, în baza Legii nr. 112/1995, au primit vocația de a obține constituirea dreptului de proprietate asupra curților / grădinilor aferente locuințelor și / sau anexelor gospodărești.

Pentru a se putea înscrie în proprietatea actualilor deținători, terenurile aferente construcțiilor edificate de către fostele cooperative agricole de producție, de fostele asociații economice intercooperatiste, de fostele organizații și entități ale cooperației de consum, indiferent de denumirea acestora, precum și ale altor construcții aflate în proprietate privată, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții:

1. sunt deținători de construcții de la data dobândirii și până la data solicitării înscrierii dreptului de proprietate;
2. fac dovada că imobilul este înregistrat în registrul agricol și a plății impozitelor și taxelor aferente în conformitate cu prevederile legale;
3. pentru terenul aferent construcției nu a fost constituit sau reconstituit dreptul de proprietate.

1. Dețin construcțiile de la data dobândirii și până la data solicitării înscrierii dreptului de proprietate

Cele mai des întâlnite cazuri sunt:

• Dreptul de proprietate al construcției. Potrivit prevederilor legale, dreptul de proprietate se poate dobândi, prin:
  • Convenție, respectiv prin contract de vânare-cumpărare. Pentru a putea produce efectul translativ de proprietate, contractul trebuie să îmbrace în mod obligatoriu forma autentică. Altfel, contractul este lovit de nulitate absolută și nu este apt să transmită proprietatea.
  • Moștenire legală sau testamentară. Dovada calității de moștenitor legal sau testamentar, precum şi dovada dreptului de proprietate al moștenitorilor acceptanți asupra bunurilor din masa succesorală, în cota care se cuvine fiecăruia, se face prin certificatul de moștenitor.
  • Accesiune. Prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipește cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel. Accesiunea este naturală, când unirea sau încorporarea este urmarea unui eveniment natural, ori artificială, când rezultă din fapta proprietarului ori a unei alte persoane.
  • Uzucapiune. Aceasta este de două feluri, respectiv tabulară și extratabulară. În ceea ce privește uzucapiunea tabulară legea prevede că, drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credință a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată. Cu privire la uzucapiunea extratabulară, precizăm că dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă: proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existența, a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate și imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
  • Posesia de bună credință sau ale moduri expres prevăzute de art. 557 Cod civil.
• Drepturile reale asupra construcției (exclusiv dr. de proprietate prezentat mai sus). Condiția deținerii construcției poate fi dovedită și în situația în care solicitantul dovedește că este titularului unui drept de superficie, drept de uzufruct sau uz, drept de abitație sau alte drepturi cărora legea le recunoaște acest caracter.

2. Fac dovada înregistrării imobilului în registrul agricol și plata impozitelor și taxelor aferente

Pentru a face dovada acestor condiții se pot folosi orice înscrisuri doveditoare (adeverință, certificat/cazier fiscal) eliberate de instituțiile abilitate în acest sens (Biroul Fond Funciar si Registru Agricol, Primărie, ANAF).

3. Nu a fost constituit sau reconstituit dreptul de proprietate pentru terenul aferent construcției

Potrivit acestei condiții, se impune, ca la data formulării solicitării de către deținătorul construcției, să nu fi existat nicio altă modalitate de dobândire a proprietății de către terțe persoane.

În cazul terenurilor aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curții și grădinii din jurul acestora, care nu au fost cooperativizate, deținătorii sau moștenitorii acestora, inclusiv cei care au cumpărat imobilul potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, pot solicita, la cerere, comisiei județene emiterea titlului de proprietate în condițiile prezentei legi, astfel:

1. dacă solicitanții figurează în registrele agricole sau registrele cadastrale și în evidențele fiscale;
2. dacă terenul este în proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale și persoanele solicitante au calitatea de proprietari ai construcțiilor;
3. nu fac obiectul cererilor de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane.

1. Solicitanții figurează în registrele agricole sau registrele cadastrale și în evidențele fiscale

Îndeplinirea acestei condiții se poate face prin obținerea unei adeverințe de la autoritatea competentă (ex. Primărie, Biroul Fond Funciar si Registru Agricol ).

2. Terenul este în proprietatea statului și persoanele solicitante au calitatea de proprietari ai construcțiilor

Așa cum se prevede în art. 557 Cod Civil, dovada proprietății construcțiilor rezultă din obținerea unui titlu obținut din modurile de dobândire, respectiv:

Dobândirea dreptului de proprietate

(1)        Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin convenție, moștenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credință în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupațiune, tradițiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăși.

(2)        În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ.

(3)        Prin lege se pot reglementa şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate.

(4)        Cu excepția cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândește prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispozițiilor prevăzute la art. 888.

3. Nu face obiectul cererilor de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane.

Potrivit acestei condiții, se impune ca la data formulării solicitării de către deținătorul construcției, să nu fi existat nicio altă modalitate de dobândire a proprietății de către terțe persoane.

În concluzie, prin modificările aduse de Legea 87/2020, legiuitorul a identificat câteva soluții care să vină în sprijinul deținătorilor de construcții. Astfel, prin noile modificări, deținătorii de construcții, au posibilitatea să dobândească și proprietatea terenurilor aferente acestor construcții.

Avocat Alina Szilaghi vă stă la dispoziție și vă răspunde la orice întrebări ați putea avea:

• Procedura prealabilă cu cerere la comisia locală și județeana;
• Redactare acțiune;
• Asistență și reprezentare juridică în fața instanțelor judecătorești.

Dacă doriți inițierea unor demersuri în acest sens, ne puteți contacta:
TELEFON (+4) 0746 652 986 sau email: [email protected]