Prin Legea dării în plată s-a stabilit un mecanism prin care cei cu credite imobiliare care îndeplinesc anumite condiții să poată să-i transmită băncii dreptul de proprietate asupra imobilului ipotecat și să scape astfel de datorii. Mecanismul se pune în mișcare printr-o notificare a datornicului către creditorul său, în conformitate cu cerințele impuse de lege. Tocmai pentru că este cea care pune în mișcare lucrurile și pentru că efectele sale sunt foarte importante, e necesar să fie făcută cu seriozitate și cunoscând anumite aspecte dinainte. În condițiile în care un reprezentant al Băncii Naționale a României a declarat recent că numărul notificărilor de dare în plată a ajuns la aproximativ 7.000, vă explicăm astăzi patru aspecte esențiale legate de această procedură legală.
Primul pas pentru datornicul cu un credit ipotecar care vrea să apeleze la mecanismul dării în plată este să facă acea notificare pe care o prevede Legea nr. 77/2016: „În vederea aplicării prezentei legi, consumatorul transmite creditorului, prin intermediul unui executor judecătoresc, al unui avocat sau al unui notar public, o notificare prin care îl informează că a decis să îi transmită dreptul de proprietate asupra imobilului în vederea stingerii datoriei”, stabilește legea.
Prin intermediul acestei notificări, printre altele, datornicul îi pune în vedere instituției financiare două date diferite la care să se întâlnească cu un reprezentant al acesteia pentru a face actele de dare în plată, la notarul public ales. Cel mai important aspect aici este faptul că, în perioada de timp care se scurge de la primirea notificării, „se suspendă dreptul creditorului de a se îndrepta împotriva consumatorului sau a bunurilor acestuia”, după cum prevede legea.
Cu alte cuvinte, se suspendă temporar obligația de a plăti rate, dobânzi, nu se percep penalități pentru ceea ce în mod normal ar fi însemnat întârzieri ș.a.m.d. De asemenea, orice procedură judiciară sau extrajudiciară demarată de creditor sau de altă persoană în locul său împotriva datornicului va fi suspendată, potrivit actului normativ. Practic, notificarea pune în mișcare mecanismul dării în plată și date fiind efectele sale, e necesar ca ea să fie făcută cu seriozitate și cu bună-credință din partea datornicului.
Notă: Despre mecanismul dării în plată puteți afla mai multe aici.
1. Nu e indicat să stabilim un termen foarte lung prin notificare
Legea impune ca prima dată stabilită pentru întâlnirea de la notar (între datornic și reprezentantul creditorului) să nu fie stabilită la un termen mai scurt de 30 de zile libere (de la momentul notificării). Practic, se impune un termen minim, dar nu și un termen maxim (se presupune însă că nu trebuie să existe rea-voință din partea debitorului).
A stabili un termen foarte lung înseamnă a stabili o perioadă foarte mare în care se suspendă acele obligații față de creditor la care ne-am referit mai sus. Dacă stabilim un termen de șase luni, spre exemplu, înseamnă șase luni în care nu suntem obligați prin lege să facem plățile respective.
În situația în care, ajungându-se în instanța de judecată, judecătorii apreciază că nu sunt îndeplinite cerințele de la darea în plată, atunci ne întoarcem la situația de la care am plecat și vor trebui plătiți din urmă toți acești bani. Cumulând cele șase luni pe care le-ați stabilit din start, cu timpul în care creditorul a contestat decizia, s-a ajuns în instanță ș.a.m.d., se ajunge la o perioadă de timp foarte lungă, iar banca va pretinde să se plătească toți acești bani deodată.
În mod cert, pentru că suspendarea acestor plăți, așa cum o prevede Legea nr. 77/2016 este un beneficiu al datornicului, se poate renunța la el. Dacă aveți posibilitatea să plătiți, în continuare, ratele la creditul respectiv, banca cu siguranță nu va spune nu.
2. Ce facem dacă banca ignoră notificarea?
Dacă creditorul (bancă sau altă instituție financiară) nu se conformează prevederilor din Legea dării în plată, atunci datornicului nu-i mai rămâne decât să meargă în instanța de judecată, unde banca va fi citată și va trebui să se prezinte. Redacția noastră a mai abordat acest subiect și cu altă ocazie, în acest material dedicat refuzului băncii.
Însă partea mai supărătoare a acestui refuz, cel puțin pentru buzunarul datornicului, este că din moment ce banca ignoră notificarea, atunci ignoră și suspendarea obligațiilor la care ne referam mai sus. Asta înseamnă că percepe plățile în continuare, merge înainte cu executarea silită sau cu alte acțiuni judiciare/extrajudiciare împotriva datornicului și a bunurilor sale etc.
Dacă banca nu aplică acest efect al notificării (suspendarea obligațiilor), atunci o soluție ar fi să facem o sesizare celor de la Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor (ANPC). Dreptul de a cere ajutorul celor de la ANPC este conferit prin chiar Legea dării în plată, prin referirea la noțiunea de consumator, în sensul OG nr. 21/1992 și al Legii nr. 193/2000. Reclamația se poate face fie la Comisariatul Județean pentru Protecția Consumatorilor, fie electronic, pe site-ul instituției.
Dacă suntem în faza de executare silită, aceasta ar trebui să fie suspendată, ca urmare a notificării respective, pentru că așa prevede legea. Dacă totuși executarea continuă, atunci este absolut necesar să facem o contestație la executare, în condițiile Codului de procedură civilă.
3. Cât ne poate costa o notificare și ce plătim, de fapt?
Legea nr. 77/2016 dispune că toate costurile acestei proceduri sunt suportate de către datornic. După cum spuneam mai sus, notificarea trebuie făcută fie la un notar, fie la un executor, fie cu ajutorul unui avocat. Legea a oferit datornicilor trei posibilități de a întocmi acest document, însă costurile pot să difere destul de mult de la un specialist la altul.
„Pentru redactarea draftului de notificare, comunicarea acesteia către creditor şi asistarea clientului (în cazul în care doreşte) în faţa notarului public, în cele două zile prevăzute de lege, în vederea încheierii actului translativ de proprietate, onorariul avocaţial poate varia între 200 şi 800 de lei”.
Dacă datornicul alege ca de transmiterea notificării să se ocupe un executor judecătoresc, atunci onorariul datorat acestuia ar fi de aproximativ 100 de lei, potrivit avocatei. La fel, pe lângă costul de redactare, în cazul transmiterii notificării de către un notar, onorariul perceput se încadrează între 100 şi 200 de lei.
Practic, datornicul plătește onorarii specialistului pe care îl alege pentru ca acesta să-i redacteze, așa cum cere legea, documentul cu rol de notificare, dar și pentru ca specialistul să se ocupe de transmiterea acelei notificări către bancă (sau altă instituție financiară).
Însă costurile implicate de notificare nu sunt singurele pe care datornicul va trebui să le suporte în toată această poveste. Dacă creditorul e de acord cu darea în plată, atunci urmează să fie plătite costurile cu transmiterea dreptului de proprietate de la datornic la creditor, în fața notarului public. Pe de altă parte, dacă creditorul nu e de acord cu darea în plată și face o contestație, atunci putem avea de-a face cu costuri suplimentare.
Trebuie să menționăm însă și că în octombrie anul trecut a intrat în vigoare o prevedere care stabilește că notarii aplică o reducere de 50% pentru autentificarea actelor de dare în plată (acestea nu sunt același lucru cu notificarea de dare în plată!).
4. Cine este scutit de impozitul pe transferul proprietății?
Ca în majoritatea cazurilor când vorbim de transmiterea unui drept de proprietate, statul ne percepe impozite pentru aceste operațiuni. Dacă se ajunge la darea în plată efectivă a imobilului ipotecat și este prima dare în plată pe care datornicul respectiv o face, atunci ea va fi scutită de plata impozitului, potrivit OUG nr. 32/2016.
Totuși, scutirea de impozit nu se aplică decât în următoarele condiții:
- o singură dată pentru același datornic – prima dare în plată, mai exact;
- indiferent dacă darea în plată este făcută în calitate de debitor, codebitor, coplătitor sau garant personal ori ipotecar al debitorului;
- dacă s-a solicitat de la notarul public un certificat din care să reiasă că persoana respectivă nu a mai beneficiat de o altă dare în plată.
Dacă solicitantul a mai făcut o cerere de dare în plată înainte ca Legea nr. 77/2016 să intre în vigoare (30 iunie 2016), atunci ea nu va fi luată în calcul pentru a îndeplini condiția referitoare la prima dare în plată. Mai simplu, prima dare în plată va fi considerată cea făcută după 30 iunie 2016.
