Uzucapiunea este o formă originară de dobândire a proprietății de către o persoană care nu deține nici un act/titlu de proprietate.
Uzucapiunea și notarea posesiei în Cartea Funciară (o modalitate nouă de dobândire a proprietății pe care am analizat-o în link) sunt singurele modalități de dobândire a proprietății derivate din simpla posesie de fapt asupra unui imobil (teren, casă). Posesia este o stare de fapt privitoare la bunul imobil, pe când proprietatea este o stare de drept. Vom vedea în explicațiile de mai jos cum starea de fapt se convertește în stare de drept.
Posesia este ocrotită de legea civilă și penală. Legea civilă protejează posesia prin acțiunile posesorii, acțiuni judiciare prin care posesorul se poate apăra împotriva celui care îi tulbură posesia în mod nedrept, chiar împotriva proprietarului. Proprietarul de drept poate reintra în posesia bunului doar în cadrul legal și doar prin acțiuni legale. Nimeni nu poate intra peste posesor decât în baza unui titlu de proprietate și în mod legal, nu prin forță ori abuz. Legea penală protejează posesia, astfel că orice tulburare a posesiei ce are loc prin ocuparea în întregime sau în parte, fără drept, prin violență sau amenințare ori prin desființarea sau strămutarea semnelor de hotar, a unui imobil aflat în posesia altuia este infracțiune și se pedepsește cu închisoare de la unu la 5 ani sau cu amendă.
Uzucapiunea este instituția de drept prin care un posesor, dacă îndeplinește anumite condiții de lege și urmează anumite proceduri judiciare, poate deveni proprietar. Uzucapiunea are un regim exclusiv judiciar, doar instanța o poate constata. Uzucapiunea mai poate fi privită și ca o sancțiune a pasivității adevăratului proprietar. Faptul că acesta nu își revendică bunul de la posesor o anumită perioadă de timp, conduce la prezumția că nu mai dorește acel bun, ori că este dezinteresat de el. Uzucapiunea este și o prezumție legală ce constă în abandonarea bunului de către proprietar, prezumție continuă ce curge în favoarea posesorului. Cel care folosește un imobil și se comportă față de acel imobil ca un proprietar, prin trecerea unui anumit timp cerut de lege, poate deveni proprietar. Convertirea posesiei în proprietate, adică transformarea unei stări de fapt în stare de drept, are ca rațiune stabilitatea raporturilor juridice și o ordine juridică în societate, dincolo de sancționarea proprietarului nepăsător. Uzucapiunea este o consolidare în drept a unei stări de fapt.
Posesia în fapt cristalizează în timp o stare de drept recunoscută de stat.
Condiții legale de aplicabilitate a uzucapiunii:
- să nu fie vorba de bunuri imobile inalienabile (ce nu se pot transmite între persoane fizice, nu pot face obiectul unei tranzacții civile). Sunt astfel de bunuri (de regulă) bunurile ce fac parte din proprietatea publică a statului sau au UAT.
- posesia să aibă cele 2 elemente componente și anume pe cel material – corpus – şi pe cel psihologic, intenţional – animus. Acest lucru s-ar traduce prin aceea că posesorul are efectiv în folosință un imobil (are corpus-ul) dar în același timp are și un comportament similar unui proprietar în societate, se comportă ca și cum imobilul ar fi al lui și nu se comportă ca și cum ar deține terenul pentru alticineva ori că l-ar deține cu un alt titlu (de ex de chiraș, de locatar, de comodatar, etc), are așadar la nivel intențional/psihologic o atitudine și un comportament de proprietar (animus-ul)
- posesia să fie utilă, deci neviciată. Viciile posesiei sunt discontinuitatea (folosința imobilului cu intermitențe anormale, și nu în mod continuu), violența (când posesia este dobândită sau conservată prin acte de violență fizică sau morală, violențe neprovocate de alte persoane) și clandestinitatea ( posesia se exercită în mod obscur astfel încât nu se poate cunoaște în mod clar). Viciile nu anulează posesia ci suspendă temporar cursul termenului de uzucapiune, pe timpul cât respectivul viciu durează.
- posesia să curgă neîntrerupt un anumit termen cerut de lege (termenele pot diferi în funcție de tipul de posesie ori momentul începerii posesiei – înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod Civil sau după). Pe vechea legislație exista un termen de 30 de ani, și un alt termen de 10-20 de ani. Din 1 octombrie 2011, dată la care a intrat în vigoare Noul Cod Civil ce reglementează uzucapiunea în mod diferit de vechea legislație, termenul de uzucapiune este de 10 ani, astfel că de la această dată curge noul termen de uzucapiune de 10 ani, termen ce va fi împlinit (dacă va curge neîntrerupt) la data de 01 octombrie 2021. În anumite condiții, în actual reglementare, există și un termen de uzucapiune de 5 ani. Pentru durata totală a posesiei este posibilă și cumularea (joncțiunea) posesiilor. În atare cazuri, posesorul actual profită de posesia antecesorului său (de exemplu fiul poate folosi anii de posesie a tatălui său în calcularea duratei posesiei cerută de lege). Posesiile deținute continuu de mai mulți posesori care au preluat unul de la altul posesia se cumulează.
- legea mai prevede și anumite condiții specifice în funcție de faptul înscrierii ori neînscrierii în Cartea Funciară a posesorului ori a proprietarului.
Uzucapiunea tabulară este acea uzucapiune cu privire la care există o Carte Funciară și uzucapantul este înscris în acea Carte ca proprietar, deși are un titlu de proprietate viciat. Uzucapiunea extratabulară este acea uzucapiune în care bunul nu are Carte Funciară, ori dacă are Carte Funciară, uzucapantul nu este trecut sub nici o formă în acea Carte Funciară (este altă persoană trecută în Cartea Funciară a imobilului).
Cât privește procedura judiciară, Codul de Procedură civilă prevede reguli speciale în această materie. Procesul judiciar de uzucapiune trebuie bine gestionat pentru a fi câștigat, fiind un proces complex și destul de greu de gestionat pentru o persoană fără experiență judiciară.Dacă se invocă o posesie/uzucapiune începută pe vechea legislație, procesul civil va fi cel reglementat de procedura de drept comun și nu de procedura special prevăzută la art. 1050-1053 Cod Procedură Civilă. Aceste din urmă articole sunt aplicabile doar posesiilor începute sub imperiul Noului Cod Civil.
Pe vechea reglemenare, uzucapiunea este o veritabilă acțiune în constatare, pe când în noua reglementare, cu începere din 01.10.2011, uzucapiunea este o acțiune în realizare.
Cererea de uzucapiune se introduce la judecătoria din circumscripția imobilului. Printre altele, cererea trebuie să cuprindă numele posesorului, data de la care a început posesia, temeiul în baza căruia uzucapează, mențiunea existenței sau nu a unei Cărți Funciare pentru acel imobil, și, în măsura în care cunoaște, va trebui să indice numele fostului proprietar. La cerere se anexează un certificat emis de primărie din care trebuie să rezulte dacă imobilul face sau nu parte din proprietatea publică a statului sau a UAT (certificatul se poate obține și pe parcursul procesului). Dacă sunt plătite impozitele, se va anexa un certificat fiscal privind acel imobil și eventual chitanțele prin care se dovedește plata impozitelor.
Uzucapiunea poate fi invocată și pe cale de excepție într-un proces în care proprietarul de drept face o acțiune în revendicare. Admiterea unei astfel de excepții de uzucapiune va conduce la paralizarea acțiunii în revendicare și pârâtul- uzucapant va fi considerat proprietar.
Procesul de uzucapiune presupune administrarea unui probatoriu solid și temeinic. Cum posesia este o stare de fapt, principala probă este proba cu martori. Legea cere 2 martori pentru a dovedi posesia în nume de proprietar. O altă probă esențială este expertiza. Obiectivele expertizei trebuie bine fixate de către uzucapantul-reclamant. Se admit și alte probe cum ar fi înscrisuri/acte, constatări, rapoarte privind faptul posesiei la un moment dat ori înregistrări cu privire la faptul posesiei.
Taxa de timbru va fi stabilită de instanță prin raportare la valoarea imobilului, valoare ce trebuie indicată de reclamantul-uzucapant prin cererea de uzucapiune.
Titlul de proprietate obținut în urma unui proces de uzucapiune va fi hotărârea judecătorească. În baza acestei hotărâri se va înscrie dreptul de proprietate în Cartea Funciară.
Dacă se face uz de noua uzucapiune, reclamantul va fi considerat proprietar de la data înscrierii în Cartea Funciară a dreptului de proprietate astfel dobândit. Dacă se face uz de vechea uzucapiune reglementată de vechiul Cod civil de la 1864, reclamantul va fi considerat proprietar de la data intrării în posesie, de la data începerii posesiei, deci va fi considerat proprietar retroactiv. În noua reglementare s-a renunțat la această retroactivitate: dreptul de proprietate este consolidat și valid de la data înscrierii în cartea funciară, nu de la data întrării în posesie.
Uzucapiunea presupune un proces judiciar destul de complex și anevoios. Înainte de a formula o cerere de uzucapiune și de a începe un astfel de proces trebuie analizate normele juridice prin raportare momentul intrării în posesia imobilului. Trebuie analizată natura posesiei, condițiile posesiei și termenele uzucapiunii, iar ulterior trebuie identificate temeiurile de drept pentru a formula o cerere de uzucapiune admisibilă. Analiza condițiilor posesiei conduce și la aplicabilitatea unei proceduri judiciare specifice.
Având în vedere complexitatea unui astfel de proces, a probatoriului ce trebuie solicitat, încuviințat și administrat în condiții de legalitate și eficiență maximă, a expertizei ce necesită obiective clar în funcție de fiecare caz, a procedurilor și înscrisurilor specifice acestei proceduri, este recomandabil alegerea unui avocat care să vă asiste și reprezinte pe toată durata procesului. În caz contrar, deși probabil sunt îndeplinite condițiile de uzucapiune, dacă procedurile judiciare nu sunt bine gestionate, un astfel de proces poate fi pierdut. Un avocat va gestiona cu eficiență maximă astfel de proceduri și, dacă sunt îndeplinite condițiile materiale și procedurale ale uzucapiunii, vă va ajuta să deveniți din posesor proprietar.
Avocat Alina Szilaghi
Cabinetul de avocat Alina Szilaghi vă poate acorda sprijin în următoarele:
- stabilirea îndeplinirii tuturor condițiilor de aplicare a uzucapiunii;
- realizarea acțiunilor pentru constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin prescripție achizitivă;
- reprezentarea clienților în litigii cu privire la prescripția achizitivă;
Dacă doriți inițierea unor demersuri în acest sens, ne puteți contacta:
TELEFON (+4) 0746 652 986 sau email: [email protected]
