Cumpărarea unui imobil executat silit este, cel puțin teoretic, o modalitate de a încheia o tranzacție la un preț sensibil redus față de cel practicat pe piața liberă. Comparativ cu o achiziție clasică, din resurse proprii sau credit, această variantă implică însă anumite particularități atât de ordin tehnic, cât și legal.
Cei interesați pot găsi anunțuri privind imobilele scoase la vânzare pe site-urile de profil, pe paginile de internet ale băncilor, la birourile executorilor judecătorești, la judecătorie sau pe site-ul ANAF (Agenția Națională de Administrare Fiscală).
La achiziționarea unui bun executat silit avantajul principal – prețul, mult redus sub prețul pieței. Prețurile de pornire la executările silite nu sunt stabilite aleatoriu, nici pe de parte, iar faptul că ele scad de la o licitație la alta se motivează astfel: creditorul vrea să-și acopere datoria cât mai repede. Deși încearcă să-și scoată cât mai mult din cuantumul datoriei, de cele mai multe ori ajunge să obțină sume complet nesatisfăcătoare.
Dacă un bun nu se vinde la prima licitație, la prețul rezultat din evaluare, începând cu cea de-a doua licitație, prețul scade cu 25%, iar la a treia licitație, prețul poate ajunge la 50% din prețul evaluat, condiția fiind să se prezinte cel puțin doi licitatori.
La cumpărarea de bunuri executate silit dezavantajele sunt însă numeroase. Trebuie avut în vedere că la capătul celălalt al firului problemei se află un proprietar (debitorul) care este interesat să-și vadă bunul înapoi, iar de multe ori se poate întâmpla să fie chiar îndreptățit să-l primească. Datornicul executat, ajutat uneori de un avocat, nu va sta în pasivitate, ci va căuta să anuleze executarea silită.
De departe, cel mai important risc este acela în care debitorul executat silit face contestație la executare, iar instanța o admite și pronunță anularea executării silite. Consecința este aceea că adjudecatarul (persoana de bună-credință care a cumpărat la licitație) trebuie să restituie imobilul.
Contestația la executarea silită se poate face de către debitor pentru numeroase motive. Orice abatere de la normele legale privind procedura de executare silită îi dă debitorului dreptul să conteste executarea. De pildă, titlul executoriu nu e valabil, a intervenit prescripția unei creanțe, a fost desființată hotărârea în baza căreia se face executarea, a fost cerută de o persoană fără calitate sau s-a desființat alt act ce stă la baza executării.
Un alt dezavantaj este acela că imobilul vândut la licitație nu poate fi vizionat înainte de a fi cumpărat, astfel încât cel interesat să-l cumpere să cunoască starea în care se găsește bunul. De altfel, în Codul civil se precizează, la materia vânzării-cumpărării de bunuri de orice fel (nu doar imobile) ca, în cazul vânzărilor silite, nu se datorează garanție pentru viciilor ascunse.
De asemenea, un alt dezavantaj este acela că majoritatea imobilelor executare silit sunt locuite de debitori, iar aceștia trebuie evacuați pentru ca adjudecatarul să intre efectiv in posesia imobilului. În cazul în care aceștia nu eliberează casa de bunăvoie, trebuie făcută evacuarea forțată de către executorul judecătoresc, procedura care necesită timp și presupune adesea și apelarea la sprijinul forței publice – poliția sau jandarmeria.
Și nu în ultimul rând, la licitație, potențialul cumpărător trebuie să prezinte dovada că a achitat garanția de 10% din prețul de pornire. Dacă bunul este adjudecat, garanția plătită este luata în calcul la achitarea restului de preț. Diferența trebuie plătită în maximum 30 de zile de zile de la momentul câștigării licitației.
Din punct de vedere legal, fostul proprietar are dreptul să conteste actul de adjudecare emis de executorul judecătoresc, însă nu pe termen nedefinit. În cazul în care contestația este admisă, adjudecatarul va primi banii înapoi, atât cauțiunea de 10%, cât și restul sumei achitate.
Avocat Alina Szilaghi
Cabinetul de avocat Alina Szilaghi vă poate acorda sprijin în următoarele:
- Legalizarea hotărârilor judecătorești ce urmează sa fie puse in executare silita;
- Redactarea cererilor de executare silita și de întoarcere a executării;
- Înregistrarea acestora la biroul executorului judecătoresc;
- Urmărirea întregii proceduri pana la recuperarea integrala a sumelor menționate in titlul executoriu (hotărârea judecătorească) si menținerea legăturii cu executorul judecătoresc pe parcursul întregii executări silite;
- Identificarea modalităților optime de urmărire silită (poprire, mobiliară, imobiliară) și solicitarea către executorul judecătoresc de a realiza interogări/adrese către toate instituțiile bancare si autoritățile centrale și locale din care pot rezulta informații privind venituri, bunuri mobile și imobile ale debitorilor;
- Negocieri cu debitorul pentru recuperarea creanței și stingerea dosarului;
- Redactarea contestațiilor si reprezentarea in fata instantelor judecătorești pentru susținerea acestora;
- Redactarea cererilor de suspendare;
- Anularea executării silite pornită de bănci sau firme de recuperare (Kruk, Secapital, EOS KSI, Next Capital, Otp Faktoring etc.) pe calea contestației;
- Asistență și reprezentare juridică în proceduri de executare, licitații, evacuări, sechestre, executare bancara și executare silită declanșate de instituții ale statului;
Dacă doriți inițierea unor demersuri în acest sens, ne puteți contacta:
TELEFON (+4) 0746 652 986 sau email: [email protected]
