• 0746 652 986
  • Bd. Eroilor 42, Cluj Napoca

Decizia ÎCCJ (Complet DCD/C) nr. 3/2017 (M. Of. nr. 142/24.02.2017): Proprietarul construcţiei are dreptul să dobândească proprietatea şi asupra terenului aferent acesteia (Legea nr. 112/1995)

Decizia ÎCCJ (Complet DCD/C) nr. 3/2017 (M. Of. nr. 142/24.02.2017): Proprietarul construcţiei are dreptul să dobândească proprietatea şi asupra terenului aferent acesteia (Legea nr. 112/1995)

Decizia
ÎCCJ
Complet
ÎCCJ
Actul normativ Articol Sumar
Decizia nr. 3/2017 Complet DCD/C Legea nr. 112/1995 Art. 3, art. 9, art. 26 alin. (3)  În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 3, art. 9, art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, coroborate cu art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicate, stabilește că proprietarul construcției are dreptul să dobândească proprietatea și asupra terenului aferent acesteia și să solicite, în caz de refuz, pe calea acțiunii în justiție, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.

În M. Of. nr. 142 din 24 februarie 2017, a fost publicată Decizia ÎCCJ nr. 3/2017 din 30 ianuarie 2017 referitoare la dezlegarea următoarei chestiuni de drept: există un drept de creanță al dobânditorului construcției cumpărate în baza Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, la perfectarea unui act de vânzare-cumpărare prin care să dobândească și dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției și care este temeiul legal al unui asemenea drept?

Obiectul dezlegării chestiunii de drept

Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare:

„Art. 9

Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului”.

„Art. 3

Prin apartament, în sensul prezentei legi, se înțelege locuința compusă din una sau mai multe camere, cu dependințele, garajele și anexele gospodărești aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnițe, magazii și altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la același nivel sau la niveluri diferite și care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, așa cum a fost determinată prin construcție.

Apartamentul, astfel cum a fost definit în alin. 1, rămâne considerat ca atare, indiferent dacă, ulterior trecerii în proprietatea statului, s-au efectuat modificări constructive interioare ori a fost luat în evidență ca reprezentând două sau mai multe apartamente.

Pentru adăugările, supraetajările, dotările, utilitățile și orice alte construcții, care exced apartamentul trecut în proprietatea statului, cât și pentru pierderile de valoare, imputabile, se aplică prevederile art. 13”.

„Art. 21

Odată cu restituirea în natură și dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor se dobândește și dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente, așa cum au fost determinate la data trecerii în proprietatea statului, cu excepția suprafețelor ocupate și aferente altor construcții și dotări edilitare realizate, cu aprobări legale, după această dată”.

„Art. 26

Suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului”.

I. Titularul și obiectul sesizării

1. Tribunalul Dolj – Secția I civilă a dispus, din oficiu, prin Încheierea din 1 iunie 2016, în Dosarul nr. 44.791/215/2014, aflat pe rolul acestei instanțe, sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție, în temeiul dispozițiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: există un drept de creanță al dobânditorului construcției cumpărate în baza Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, la perfectarea unui act de vânzare-cumpărare prin care să dobândească și dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției și care este temeiul legal al unui asemenea drept?

IX. Înalta Curte de Casație și Justiție

Examinând sesizarea în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile, raportul întocmit de judecătorul-raportor și chestiunea de drept ce se solicită a fi dezlegată, constată următoarele:

ASUPRA ADMISIBILITĂȚII SESIZĂRII

22. Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept apreciază că sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate a instituției juridice privind pronunțarea unei hotărâri prealabile reglementate de dispozițiile art. 519 din Codul de procedură civilă.

23. În privința regularității sesizării Înaltei Curți de Casație și Justiție pentru pronunțarea unei hotărâri prealabile, legiuitorul, în cuprinsul articolului 519 din Codul de procedură civilă, instituie o serie de condiții de admisibilitate pentru declanșarea acestei proceduri, condiții care se impun a fi întrunite în mod cumulativ, respectiv:

1. existența unei cauze aflate în curs de judecată;
2. cauza să se afle spre soluționare în ultimă instanță;
3. cauza care face obiectul judecății să se afle în competența legală a unui complet de judecată al Înaltei Curți de Casație și Justiție, al curții de apel sau al tribunalului învestit să soluționeze cauza;
4. ivirea unei chestiuni de drept de a cărei lămurire depinde soluționarea pe fond a cauzei în curs de judecată;
5. chestiunea de drept identificată să prezinte caracter de noutate și asupra acesteia Înalta Curte de Casație și Justiție să nu fi statuat și nici să nu facă obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluționare.

24. Examinând sesizarea, punctele de vedere și argumentele exprimate de instanțele din țară, Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept apreciază chestiunea de drept supusă dezbaterii ca fiind una veritabilă, existând o dificultate reală de interpretare, care necesită o rezolvare de principiu.

25. De asemenea, se constată că sunt îndeplinite cumulativ condițiile de admisibilitate reglementate de art. 519 din Codul de procedură civilă, întrucât cauza se află în curs de soluționare, în apel, pe rolul Tribunalul Dolj, care este ultimă instanță în materie; de lămurirea chestiunii de drept invocate pe calea sesizării depinde soluționarea pricinii pe fond, în contextul în care obiectul judecății îl reprezintă obligarea pârâților la perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare asupra terenului aferent construcției, drept negat prin soluția de primă instanță; chestiunea prezintă aspect de noutate, având în vedere că Înalta Curte de Casație și Justiție nu a statuat asupra acesteia prin decizii în casație sau prin recurs în interesul legii și nici pe calea unei alte hotărâri prealabile.

ASUPRA FONDULUI SESIZĂRII

26. Chestiunea de drept pe care o ridică sesizarea formulată este dacă dobânditorul construcției pe temeiul Legii nr. 112/1995 are un drept de creanță la perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare, prin care să dobândească și dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției și care ar fi temeiul legal al unui asemenea drept.

27. Răspunsul asupra acestei chestiuni presupune analiza sistematică și teleologică a mai multor dispoziții legale, pentru a se determina dacă există un asemenea drept în patrimoniul cumpărătorului construcției, natura acestui drept și modalitatea de valorificare a lui.

28. Dispozițiile legale relevante pentru tranșarea acestei probleme de drept sunt următoarele:

Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare:

Art. 9. – „Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului”.

Art. 3. – „Prin apartament, în sensul prezentei legi, se înțelege locuința compusă din una sau mai multe camere, cu dependințele, garajele și anexele gospodărești aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnițe, magazii și altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la același nivel sau la niveluri diferite și care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, așa cum a fost determinată prin construcție.

Apartamentul, astfel cum a fost definit în alin. 1, rămâne considerat ca atare, indiferent dacă, ulterior trecerii în proprietatea statului, s-au efectuat modificări constructive interioare ori a fost luat în evidență ca reprezentând două sau mai multe apartamente.

Pentru adăugările, supraetajările, dotările, utilitățile și orice alte construcții, care exced apartamentul trecut în proprietatea statului, cât și pentru pierderile de valoare, imputabile, se aplică prevederile art. 13”.

Art. 21. – „Odată cu restituirea în natură și dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor se dobândește și dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente, așa cum au fost determinate la data trecerii în proprietatea statului, cu excepția suprafețelor ocupate și aferente altor construcții și dotări edilitare realizate, cu aprobări legale, după această dată”.

Art. 26. – „(…) Suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului”.

Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicate

Art. 37. – „În situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor art. 26 alineatul ultim din lege”.

Alte dispoziții legale incidente:

 Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, republicată, cu modificările și completările ulterioare:

Art. 7. – „(…) (5) Nu se restituie în natură terenurile aferente imobilelor care au fost înstrăinate în temeiul dispozițiilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.

Hotărârea Guvernului nr. 923/2010 pentru modificarea și completarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 250/2007:

Pct. 7.3 „Sunt exceptate de la restituirea în natură terenurile aferente imobilelor care au fost înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Pentru aceste terenuri foștii proprietari beneficiază de măsuri reparatorii în echivalent conform legii.

Prin noțiunea „teren aferent imobilelor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995” se înțelege terenul pe care este amplasată construcția, respectiv amprenta construcției, cât și terenul din împrejurimile construcției necesar bunei utilizări a acesteia indiferent de categoria de folosință. Stabilirea suprafeței de teren necesar bunei utilizări a construcției se face, motivat, de către entitatea învestită cu soluționarea notificării”.

29. Din analiza textelor care reglementează materia imobilelor cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului rezultă că legiuitorul a recunoscut în mod expres, prin dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, posibilitatea pentru chiriași de a dobândi, în proprietate, apartamentele ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora.

30. În ce privește accepțiunea noțiunii de „apartament” ce poate face obiectul unei astfel de înstrăinări, aceasta este dată de dispozițiile art. 3 din Legea nr. 112/1995, conform cărora apartamentul este „locuința compusă din una sau mai multe camere, cu dependințele, garajele și anexele gospodărești aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnițe, magazii și altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la același nivel sau la niveluri diferite și care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, așa cum a fost determinată prin construcție”.

31. În prezența unei astfel de definiții legale este nepermisă interpretarea prin “extensiune” propusă de autorul sesizării, în sensul că noțiunea de „apartament” ar trebui să cuprindă și terenul aferent, dată fiind unitatea de „ansamblu locativ” a imobilului compus din teren și construcție, în integralitatea și funcționalitatea sa, precum și faptul că norma de protecție socială cuprinsă de art. 9 din Legea nr. 112/1995 ar trebui extinsă, pentru a-și atinge finalitatea, și la teren.

32. În realitate, interpretarea extensivă, bazată pe argumentul a fortiori, este cea care permite concluzia că rațiunea aplicării normei juridice unei situații neprevăzute de aceasta este și mai puternică decât pentru ipoteza reglementată în mod expres de lege (întrucât sunt și mai puternice rațiunile avute în vedere la edictarea normei).

33. Or, nu se poate spune că, reglementând posibilitatea dobândirii, prin cumpărare, a apartamentelor (și dând o anumită definiție a acestora, fără a include și terenul aferent) legiuitorul ar fi avut în vedere, cu atât mai mult, posibilitatea dobândirii terenului, câtă vreme există situații în care dreptul de proprietate asupra construcției poate coexista cu un alt fel de drept asupra terenului (de exemplu, de folosință pe durata existenței construcției, de concesiune).

34. Această posibilă situație juridică (de coexistență a două drepturi cu naturi diferite asupra construcției și, respectiv, asupra terenului pe care se află situată aceasta) exclude și argumentul de analogie a legii la care face apel titularul sesizării (ubi eadem est legis ratio, ibi eadem est legis dispositio).

35. Este, de asemenea, eronat a se considera că dreptul de proprietate asupra terenului aferent ar putea fi constituit, în mod gratuit, prin efectul prevederilor legilor fondului funciar.

36. Dispozițiile art. 36 alin. (2) și (3) din Legea nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, care recunosc o astfel de posibilitate, vizează o altă ipoteză, aceea a titularilor dreptului de folosință asupra terenurilor care fuseseră astfel atribuite înainte de anul 1989, pe durata existenței construcțiilor (întrucât terenurile nu puteau face obiect al înstrăinărilor, fiind scoase din circuitul civil). Pentru această ipoteză legea prevede atribuirea în proprietate a terenurilor prin ordin al prefectului.

37. Este vorba așadar, despre situația proprietarilor construcțiilor dobândite înainte de 1989, care rămăseseră, în contextul scoaterii terenurilor în afara circuitului civil, titulari doar ai unui drept de folosință asupra terenului aferent, acesta fiind convertit prin efectul legii și pe baza ordinului prefectului, în drept de proprietate.

38. Or, chiriașii dobânditori ai dreptului de proprietate pe temeiul Legii nr. 112/1995, care au beneficiat de o dispoziție de favoare și de o normă de protecție socială la achiziționarea apartamentelor, nu sunt în aceeași situație juridică cu cea avută în vedere de legea fondului funciar atunci când a dispus convertirea dreptului de folosință asupra terenului aferent construcțiilor în drept de proprietate (în favoarea proprietarilor construcțiilor).

39. Că nu aceasta a fost intenția legiuitorului, ca dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcțiilor cumpărate în temeiul Legii nr. 112/1995, să se facă în condițiile prevăzute de Legea nr. 18/1991, rezultă și din aceea că, deși în forma inițială a Hotărârii Guvernului nr. 20/1996 se prevedea la art. 33 că „în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului situat sub aceste construcții, în condițiile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991”, textul nu a mai fost păstrat la republicare, în urma modificărilor aduse prin Hotărârea Guvernului nr. 11/1997 pentru modificarea și completarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996.

40. Cu privire la terenul aferent construcțiilor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, actul normativ face referire doar la suprafața de teren care o depășește pe cea aferentă, în sensul că aceasta rămâne în proprietatea statului [art. 26 alin. (3)].

41. Precizări în legătură cu situația juridică a terenului aferent au fost aduse ulterior, prin art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, în sensul că „în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor art. 26 alineatul ultim din lege”.

42. Se pune problema, pe de o parte, dacă această normă poate constitui un temei suficient pentru dobândirea dreptului de proprietate sau dacă este vorba doar despre un act normativ cu forță juridică inferioară care nu poate adăuga la lege, și pe de altă parte, în caz afirmativ, dacă există mijloace juridice la îndemâna proprietarului construcției de a obține obligarea proprietarului terenului să-l înstrăineze, în situația unui refuz din partea acestuia.

43. În ceea ce privește faptul că printr-o hotărâre a Guvernului s-a reglementat posibilitatea înstrăinării terenului trebuie observat că, potrivit art. 108 alin. (2) din Constituția României, „hotărârile se emit pentru organizarea executării legilor”. Așadar, ori de câte ori prevederile din lege reclamă adoptarea unor măsuri sau a unor reguli subsecvente care să asigure corecta aplicare a acestora, se adoptă un act al executivului, considerat secundum legem, care urmărește punerea în aplicare sau ducerea la îndeplinire a legilor. De asemenea, potrivit art. 2 alin. (1) lit. c) din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, cu modificările și completările ulterioare, actul administrativ este „actul unilateral cu caracter individual sau normativ emis de o autoritate publică, în regim de putere publică, în vederea organizării executării legii sau a executării în concret a legii, care dă naștere, modifică sau stinge raporturi juridice (…)”.

44. Adoptarea unei asemenea hotărâri a Guvernului era necesară în contextul unei reglementări a legii care nu permitea, dat fiind caracterul lacunar al dispozițiilor art. 26 alineat ultim din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, să se determine în mod suficient și corect o aplicare unitară a textului. Adică, statuându-se că numai terenul care depășește suprafața de teren aferentă rămâne în proprietatea statului nu rezulta în mod neechivoc situația terenului aferent construcției înstrăinate.

45. Or, emiterea unor astfel de acte, care țin de organizarea executării legii, creează tocmai cadrul general necesar atingerii obiectivelor concrete stabilite de legiuitor, prin explicarea și detalierea unor concepte, proceduri, condiții etc., care nu rezultă din lege și în absența cărora anumite texte ar putea rămâne fără finalitate.

46. Referitor la forța juridică a acestor acte administrative, fiind emise în regim de putere publică, ele se bucură de prezumția de legalitate, din care derivă consecințele legate de obligativitatea respectării și executării lor, inclusiv prin recurgerea la forța de constrângere a statului, dacă este cazul.

47. Totodată, astfel de norme cuprinse în hotărâri ale Guvernului pot fi atacate în fața contenciosului administrativ, pentru a se verifica și statua asupra conformității acestora cu actul normativ de forță juridică superioară, în executarea căruia au fost emise.

48. Or, în lipsa unei statuări în sens contrar conformității cu legea, normele cuprinse în hotărârea Guvernului menționată anterior au valoare obligatorie pentru destinatarii lor și pot justifica demersul dobânditorilor construcției în vederea dobândirii proprietății și asupra terenului aferent.

49. Mai mult, această dispoziție trebuie coroborată și cu reglementările din materia restituirii imobilelor preluate abuziv de către stat, care statuează că sunt exceptate de la restituirea în natură imobilele care au fost înstrăinate conform Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare [art. 7 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, republicată, cu modificările și completările ulterioare], pentru ca în normele metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 923/2010, să se menționeze că „sunt exceptate de la restituirea în natură terenurile aferente imobilelor care au fost înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Pentru aceste terenuri foștii proprietari beneficiază de măsuri reparatorii în echivalent acordate în condițiile legii”.

50. Rezultă așadar că în executarea și aplicarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, ca și ale Legii nr. 10/2001, republicată, cu modificările și completările ulterioare, referitoare la situația terenului aferent, au fost emise hotărâri ale Guvernului care au reglementat expres regimul juridic al acestui imobil, atât sub aspectul definirii noțiunii (care nu se regăsea în niciuna dintre cele două legi), cât și sub aspectul posibilității înstrăinării.

51. În sprijinul acestei din urmă concluzii operează și argumentul per a contrario sau al terțului exclus (tertium non datur), care poate fi folosit în interpretarea dispozițiilor art. 26 alineat ultim din Legea nr. 112/1995, în sensul că, rămânând în proprietatea statului doar suprafețele de teren care depășesc terenul aferent, înseamnă că restul terenului, care este necesar exploatării construcției, poate deveni proprietate privată a dobânditorilor acestora.

52. Acest argument (care se bazează, de regulă, pe o presupunere fondată pe tăcerea legiuitorului, când nu arată expres ce se întâmplă în legătură cu o anumită situație) este pus în valoare de întreg contextul normativ care a urmat acestei legi, cum s-a menționat anterior, și care a dat sens dispoziției legale (ratio legis).

53. Nicio rațiune a legii nu se opune ca aceste terenuri să facă obiectul înstrăinării către proprietarii construcțiilor edificate asupra lor, pentru a se ajunge astfel, la întregirea dreptului de proprietate asupra imobilului teren și construcții. Dimpotrivă, împrejurarea că asemenea terenuri sunt excluse de la restituirea în natură către foștii proprietari (cărora li se acordă măsuri reparatorii prin echivalent) reprezintă un argument suplimentar că ele pot intra în patrimoniul dobânditorului construcției. În acest sens, având a se pronunța asupra constituționalității dispozițiilor nou-introduse ale alineatului (5) al art. 7 din Legea nr. 10/2001 (în baza art. I pct. 5 din Legea nr. 1/2009 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989), conform cărora „Nu se restituie în natură terenurile aferente imobilelor care au fost înstrăinate în temeiul dispozițiilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”, Curtea Constituțională a reținut că prevederile respective nu sunt neconstituționale, întrucât „odată cu imobilele-clădiri au fost înstrăinate și terenurile aferente, motiv pentru care ele nu mai pot face obiectul restituirii în natură, ca măsură reparatorie, ci doar prin echivalent (Decizia nr. 56 din 14 ianuarie 2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 46 din 27 ianuarie 2009).

54. Așadar, nefiind vorba despre instituirea unui drept de superficie (faptul că în practica autorităților administrative s-a procedat la încheierea contractelor de închiriere pentru terenurile aferente construcțiilor nu dă o astfel de natură juridică dreptului, care presupune convenția în acest sens a părților) și nici despre o dobândire cu titlu gratuit, în temeiul legilor fondului funciar sau ope legis, odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției (pe considerentul că în preț s-ar include și valoarea terenului aferent), dobândirea nu poate fi făcută decât prin vânzare, la fel ca în situația construcției.

55. Întrucât art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 statuează expres că „în situațiile de vânzare a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent”, înseamnă că acesta trebuie să facă obiectul aceluiași contract de vânzare-cumpărare.

56. În practica autorităților administrative însă, astfel de terenuri au făcut obiectul contractelor de închiriere, în cota corespunzătoare dreptului de proprietate dobândit asupra construcției.

57. În ceea ce privește posibilitatea dobânditorului construcției de a solicita și de a obține obligarea proprietarului terenului la încheierea contractului de vânzare asupra acestuia trebuie menționat că, de vreme ce îi este recunoscută această facultate legală, ea trebuie însoțită de un drept la acțiune pentru valorificarea acestuia, recurgându-se astfel la forța coercitivă a statului în cazul refuzului de înstrăinare.

58. Aceasta întrucât dreptul subiectiv civil reprezintă acea prerogativă (sau facultate), recunoscută și garantată de normele dreptului obiectiv, în temeiul căreia titularul său poate trage, dintr-o situație juridică determinată, un anumit avantaj sau folos, material ori moral, după caz.

59. Referitor la natura juridică a dreptului de valorificat în astfel de condiții, ea corespunde unui drept de creanță, corelativ obligației proprietarului terenului de a-l înstrăina, pentru ca astfel, dobânditorul construcției să dobândească și terenul aferent în sensul avut în vedere de dispozițiile art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 coroborate cu art. 26 alineat ultim din Legea nr. 112/1995.

60. Acest drept de creanță se naște pe data exercitării opțiunii legale de a dobândi apartamentul odată cu terenul aferent sau de a dobândi terenul aferent după ce a fost încheiat contractul de vânzare asupra construcției.

61. Nu este vorba, în astfel de ipoteze, despre încălcarea principiului libertății contractuale, având în vedere că proprietarul terenului (statul, unitatea administrativ-teritorială) nu poate avea o atitudine discreționară și să refuze, fără temei, înstrăinarea terenului persoanei căreia i-a înstrăinat construcția situată pe respectivul teren și care are vocația legală a dobândirii terenului corespunzător.

62. Altminteri, refuzul unității administrativ-teritoriale de a înstrăina doar sub motiv că terenul se află în domeniul său privat și ca atare, nu este obligată să-l vândă, nesocotește dispoziția legală.

63. Pe de o parte, faptul că terenul se află în patrimoniul și în domeniul privat al unității administrativ-teritoriale reprezintă doar o condiție de verificat în persoana înstrăinătorului care asigură valabilitatea vânzării, iar pe de altă parte, atitudinea de refuz a acesteia este una abuzivă și pur discreționară, care deschide calea accesului la justiție.

64. A nega posibilitatea de a se solicita și de a se obține în instanță obligarea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, înseamnă a transforma dreptul subiectiv recunoscut de lege într-un drept iluzoriu și neefectiv.

Decizia ÎCCJ (Complet DCD/C) nr. 3/2017Prin Decizia nr. 3/2017, ÎCCJ (Complet DCD/C) a admis sesizarea formulată de Tribunalul Dolj – Secția I civilă, în Dosarul nr. 44.791/215/2014, privind pronunțarea unei hotărâri prealabile și, în consecință, stabilește că:

În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 3, art. 9, art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, coroborate cu art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicate, stabilește că proprietarul construcției are dreptul să dobândească proprietatea și asupra terenului aferent acesteia și să solicite, în caz de refuz, pe calea acțiunii în justiție, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.

PROGRAMĂRI

Telefon:

0746 652 986

Email:

alina [at] szilaghi.com

Ore funcționare:

Luni-Vineri 9 – 17
Sambata-Duminica inchis