• 0746 652 986

ICCJ. Nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic

În Monitorul Oficial cu numărul 365 din 17 mai 2017 a fost publicată Decizia ICCJ nr. 23/2017 vizând interpretarea art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil.

Extras din considerentele deciziei ÎCCJ:

”Potrivit ambelor texte de lege, când una dintre părţile care au perfectat o promisiune bilaterală, în cazul de faţă, de vânzare, refuză încheierea contractului promis, cealaltă parte, care şi-a îndeplinit toate obligaţiile rezultând din promisiune, poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, condiţionat de întrunirea tuturor cerinţelor de validitate ale vânzării. În consecinţă, la momentul pronunţării unei asemenea hotărâri, condiţiile pentru valabilitatea contractului de vânzare trebuie îndeplinite, atât cele de fond, cât şi cele de formă (pentru ipoteza din speţă, care vizează un imobil teren).

Referitor la forma contractului de vânzare pentru un imobil teren, cum este şi cel din speţa care a generat întrebarea preliminară, legea impune, ad validitatem, forma autentică, potrivit dispoziţiilor art. 1.244 din Codul civil. (…) Formalitatea respectivă se referă însă la contractul de vânzare, ale cărui condiţii de valabilitate trebuie îndeplinite pentru pronunţarea hotărârii care ţine loc de contract, iar nu la promisiunea de vânzare, care urmează regulile principiului consensualismului.

În caz de admitere a cererii de chemare în judecată, această formalitate este îndeplinită prin chiar hotărârea judecătorească pronunţată, care are forţa probantă a unui înscris autentic conform art. 434 din Codul de procedură civilă. (…) Hotărârea judecătorească care ţine loc de act autentic de vânzare îndeplineşte exigenţele de solemnitate stabilite de lege pentru a fi considerată act justificativ care stă la baza înscrierii în cartea funciară, fără să fie necesar ca şi antecontractul să îmbrace forma prevăzute de lege pentru actul final de vânzare.

Inexistenţa obligaţiei de a perfecta antecontractul de vânzare în formă autentică are la bază şi alte argumente în raport cu cele care vizează valoarea hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract.

Astfel, promisiunea sinalagmatică de vânzare este un act distinct de contract, pentru care legea nu prevede necesitatea formei autentice, aşa încât antecontractul se supune libertăţii formei, în condiţiile art. 1.178 din Codul civil, care reprezintă regula în materie de contracte. Cum s-a arătat deja, dispoziţiile art. 1.244 din acelaşi cod, care impun forma autentică doar pentru actele translative sau constitutive de drepturi reale asupra imobilelor care urmează să fie înscrise în cartea funciară, în speţă, pentru contractul de vânzare imobiliară, reprezintă excepţia de la regula sus-enunţată. Ca atare, excepţia fiind de strictă interpretare, nu se poate extinde şi la alte situaţii decât cele prevăzute în norma specială.

Antecontractul reprezintă o operaţiune juridică netranslativă de proprietate, care generează o obligaţie contractuală de a face, şi anume de a încheia contractul preconizat, susceptibilă de executare silită în natură în condiţiile art 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.169 alin. (1) din Codul civil. Ca urmare, acest act juridic nu necesită forma autentică. (…)

Pe de altă parte, dacă legiuitorul ar fi intenţionat, în scop preventiv, să prevadă forma autentică pentru promisiunea de vânzare, ar fi stabilit, în mod expres, această condiţie de formă, ca în cazul promisiunii de donaţie, reglementată de art. 1.014 alin. (1) din Codul civil. Conform acestui text de lege, „Sub sancţiunea nulităţii absolute, promisiunea de donaţie este supusă formei autentice”.(…)

Un alt argument pentru care se consideră că nu este necesară forma autentică pentru promisiune vizează şi instituţia conversiunii actelor juridice(…) În esenţă, prin conversiunea actului juridic se înţelege considerarea manifestării de voinţă în sensul în care reprezintă un act juridic valabil, iar nu numai în sensul în care reprezintă un act juridic lovit de nulitate. (…) Conversiunea se poate referi fie la operaţiunea juridică, fie la înscris. Astfel, o vindere pentru care se cere ad validitatem forma autentică ar putea fi convertită, când nu s-a respectat exigenţa de formă, într-o promisiune sau o ofertă de a contracta. Dacă, în cazul vânzării, am considera că şi pentru antecontract ar fi necesară forma autentică, am lipsi de conţinut instituţia juridică a conversiunii, în modalitatea exemplificată mai sus, care reprezintă şi aplicaţia cea mai importantă în materie.

În ceea ce priveşte beneficiile încheierii antecontractului în formă autentică notarială din perspectiva atenţionării părţilor asupra actului juridic final ce urmează a fi perfectat şi în scopul asigurării protecţiei consimţământului lor, arătate de o parte dintre specialiştii în domeniu, acestea pot fi complinite cu succes şi de instanţa sesizată cu cererea de pronunţare a unei hotărâri care ţine loc de contract.  (….) Necesitatea controlului statului, determinată, în principal, de raţionamente de ordin economic şi fiscal, invocată în susţinerea obligativităţii încheierii promisiunii de vânzare în formă autentică, este realizată şi prin intermediul judecătorului, de asemenea, reprezentant al statului în exercitarea funcţiei de judecată.

Pe de altă parte, în cazul în care părţile care au încheiat antecontractul de vânzare înţeleg să îşi respecte obligaţiile asumate prin această convenţie, prezentându-se la notar în vederea autentificării contractului final, de vânzare, notarul va proceda la autentificare în baza antecontractului, fără să solicite forma autentică pentru promisiunea de vânzare. Nicio dispoziţie din legislaţia notarială (…) şi din legislaţia actuală relevantă în materie nu condiţionează autentificarea contractului de vânzare de către notar de cerinţa formei autentice a precontractului.

În aceste condiţii nu rezultă argumentele pentru care s-ar aplica un regim juridic diferit în cazul în care contractul de vânzare se perfectează prin suplinirea consimţământului promitentului neserios de către judecătorul care pronunţă hotărârea ce ţine loc de act autentic de vânzare în raport cu situaţia autentificării contractului de către notar. Consecinţa directă a aplicării unor reguli distincte în cele două ipoteze sus-enunţate ar însemna recunoaşterea unei valori superioare a actului notarial în raport cu hotărârea judecătorească, cu privire la prezumţia de veridicitate a actului astfel încheiat, ceea ce nu poate fi admis.

Prin urmare, având în vedere contextul legal actual, soluţia ce urmează a se adopta este în sensul că, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.”

PROGRAMĂRI

Adresa:

Nicolae Bălcescu 23,
Cluj Napoca, Cluj,
400160, Romania

Telefon:

0746 652 986

Whatsup:

0746652986

Ore funcționare:

Luni-Vineri 8.30 – 18
Sambata-Duminica inchis